La presencia de animales de compañía en edificios y conjuntos residenciales dejó de ser un asunto meramente doméstico. Hoy involucra derechos fundamentales de los residentes, deberes de protección y bienestar animal, facultades de regulación de las copropiedades y obligaciones concretas de quienes tienen mascotas.
Las sentencias T-199 y T-228 de 2026 de la Corte Constitucional consolidan un mensaje relevante para la propiedad horizontal: los reglamentos internos, manuales de convivencia y decisiones de administradores o consejos no pueden imponer prohibiciones absolutas, requisitos arbitrarios o sanciones desproporcionadas que hagan imposible la convivencia con animales de compañía. Sin embargo, ello no significa que todo esté permitido ni que los propietarios o tenedores de mascotas queden exentos de sus deberes frente a la seguridad, higiene, tranquilidad y derechos de los demás residentes.
La discusión, por tanto, no debe ser “mascotas sí” o “mascotas no”, sino cómo construir reglas equilibradas, constitucionales y aplicables para una convivencia responsable.
Las mascotas sí hacen parte de la vida en propiedad horizontal
En Colombia, los animales son reconocidos legalmente como seres sintientes. Además, la Corte Constitucional ha explicado que para muchas personas la convivencia con un animal de compañía es una manifestación de su autonomía, su libre desarrollo de la personalidad y su intimidad personal y familiar.
Esto tiene una consecuencia importante: una copropiedad no puede adoptar medidas que, en la práctica, conviertan la tenencia de mascotas en una actividad excepcional, tolerada únicamente con permiso de la administración o condicionada a la voluntad de otros residentes. La administración puede regular, pero no puede sustituir la decisión personal y familiar de convivir responsablemente con un animal.
El artículo 117 de la Ley 1801 de 2016, Código Nacional de Seguridad y Convivencia Ciudadana, establece además que en las propiedades horizontales no se puede prohibir el tránsito ni la permanencia de animales domésticos o mascotas en las zonas comunes. Esa regla impide que los reglamentos internos prohíban de manera general el paso de mascotas por pasillos, porterías, senderos, zonas de circulación o ascensores.
Sentencia T-199 de 2026: no se pueden prohibir mascotas en ascensores
La Sentencia T-199 de 2026 estudió el caso de una residente de un conjunto en Cajicá a quien se le impedía usar el ascensor junto con sus cuatro perros. Uno de los animales, llamado Júpiter, tenía displasia de cadera y una enfermedad degenerativa de columna; su médico veterinario había contraindicado el uso de escaleras. La residente también alegó condiciones de salud que dificultaban subir y bajar por las escaleras.
El manual de convivencia del conjunto prohibía subir mascotas al ascensor, salvo que el residente tuviera autorización especial sustentada en razones médicas. Incluso después de iniciada la tutela, la administración concedió un permiso temporal y condicionado.
La Corte concluyó que esa solución no era constitucionalmente suficiente. El problema no era solo la prohibición del ascensor: también lo era que el ejercicio de la convivencia con animales quedara sometido a una autorización previa, temporal y discrecional de la administración.
La Corte protegió los derechos de la residente al libre desarrollo de la personalidad y a la intimidad personal y familiar, y ordenó:
- Permitir el uso del ascensor con los animales de compañía sin autorización previa.
- Inaplicar las reglas del manual de convivencia contrarias a la decisión.
- Ajustar el reglamento y las normas internas del conjunto a la normativa vigente.
- Evitar prohibiciones generales o restricciones desproporcionadas que hagan inviable la tenencia de animales.
La lección práctica es contundente: una copropiedad no puede prohibir de forma general el acceso de mascotas a los ascensores, ni exigir permisos especiales para que un residente circule con su animal por las zonas comunes.
Esto no elimina las reglas de seguridad. El conjunto puede exigir que el animal sea transportado bajo control de su tenedor, con correa cuando corresponda, con bozal en los eventos exigidos por la ley y con medidas razonables de higiene. Lo que no puede hacer es reemplazar esas medidas por una prohibición absoluta.
Sentencia T-228 de 2026: protección animal y balcones seguros
La Sentencia T-228 de 2026 examinó otro tipo de conflicto frecuente: la instalación de una malla de protección en el balcón de un apartamento para evitar que dos gatos cayeran desde un sexto piso.
El conjunto residencial negó la autorización y sancionó al residente, con el argumento de que el balcón era un bien común de uso exclusivo y que cualquier modificación afectaba la fachada o la uniformidad arquitectónica. El residente sostuvo que la malla era liviana, removible y necesaria para evitar un riesgo serio y previsible para sus gatos.
La Corte Constitucional falló a favor del residente. Consideró que una malla de protección liviana, desmontable y de bajo impacto puede ser una medida razonable para proteger la vida, integridad y bienestar de los animales. En este caso, la Corte concluyó que la copropiedad no podía aplicar una prohibición absoluta fundada únicamente en razones estéticas, sin analizar si la medida afectaba realmente la seguridad estructural, la fachada o los derechos de terceros.
La decisión introdujo con fuerza la idea de “justicia espacial interespecie”: los espacios urbanos, domésticos y semiprivados deben entenderse como lugares compartidos por personas y animales. Por ello, las decisiones sobre convivencia, seguridad y uso de bienes comunes deben considerar también las necesidades de los animales como seres sintientes.
No obstante, la sentencia no autoriza cualquier intervención en balcones, fachadas o bienes comunes. La diferencia está en la proporcionalidad:
| Situación | Criterio aplicable |
|---|---|
| Malla liviana, removible y de bajo impacto para evitar la caída de un gato | Puede ser procedente si no afecta la seguridad estructural ni altera de forma relevante la fachada |
| Pérgola, cerramiento permanente o estructura pesada | Puede requerir autorización, revisión técnica o decisión de la asamblea, porque puede alterar elementos comunes o la uniformidad arquitectónica |
| Prohibición absoluta de toda malla para mascotas | Puede resultar inconstitucional si expone al animal a un riesgo evitable y no existe una justificación seria, necesaria y proporcional |
| Instalación insegura o que afecte a terceros | La copropiedad puede exigir correcciones, soportes técnicos o retiro, con fundamento objetivo y debido proceso |
En otras palabras, proteger a los animales no significa desconocer la propiedad horizontal; significa aplicar sus reglas con razonabilidad, evidencia y proporcionalidad.
Casos a favor y en contra
Las sentencias T-199 y T-228 no implican que todas las reclamaciones relacionadas con mascotas deban resolverse automáticamente a favor de sus tenedores. Cada caso exige examinar los hechos, la norma interna, el riesgo existente, los derechos de terceros y la proporcionalidad de la medida.
Casos que favorecen a residentes con mascotas
- Prohibir de manera general que perros, gatos u otras mascotas circulen por zonas comunes.
- Prohibir el ingreso de animales al ascensor o condicionarlo a un permiso especial de la administración.
- Exigir certificados médicos como requisito para permitir el tránsito ordinario de una mascota por el conjunto.
- Sancionar al residente por usar zonas comunes con su animal, sin demostrar una infracción concreta a las normas de convivencia.
- Prohibir una malla removible de protección para gatos cuando la medida busca prevenir una caída y no produce un impacto relevante en la estructura o en la fachada.
- Imponer restricciones basadas exclusivamente en preferencias, incomodidades subjetivas o rechazo general a los animales.
En estos escenarios, la Corte ha advertido que las reglas internas no pueden ser usadas para eliminar o dificultar desproporcionadamente la tenencia de animales de compañía.
Casos en los que la copropiedad puede intervenir
- Un residente permite que su perro circule sin correa en espacios donde ello genera riesgo o incumple la normativa aplicable.
- El tenedor no recoge los excrementos o permite que el animal ensucie reiteradamente zonas comunes.
- Existen ladridos, aullidos u otros ruidos persistentes que afectan de manera demostrable el descanso de otros residentes.
- El animal causa daños a bienes comunes o a bienes privados de otros copropietarios.
- El tenedor incumple las medidas legales de seguridad aplicables a caninos de manejo especial.
- La instalación de una estructura para mascotas afecta de manera real la seguridad, la fachada, la impermeabilización, la estructura o los derechos de terceros.
- Se impone una sanción con respeto al debido proceso, a partir de una conducta específica, una prueba suficiente y una medida proporcional.
La clave está en que la administración no puede sancionar por el simple hecho de tener una mascota. Debe existir un comportamiento concreto contrario a la convivencia, estar previsto en normas válidas y ser tramitado con respeto al debido proceso.
¿Aplica el Decreto 768 de 2025 a la propiedad horizontal?
Sí, es aplicable a las copropiedades, pero debe entenderse correctamente.
El Decreto 768 de 2025 reglamentó parcialmente la Ley 1801 de 2016 y adicionó normas al Decreto Único Reglamentario del Sector Defensa. Su propósito principal es regular aspectos del proceso único de policía y fortalecer herramientas para la convivencia y la actuación de las autoridades de policía. No reemplaza la Ley 675 de 2001 ni crea un nuevo régimen integral de propiedad horizontal.
Para las copropiedades, una de las reglas más relevantes está en el artículo 2.2.8.18.12.1.6, sobre publicidad del régimen de propiedad horizontal. Allí se dispone que las asambleas y consejos de administración deben incorporar en el reglamento de propiedad horizontal las modificaciones que correspondan, de acuerdo con las pautas de la jurisprudencia constitucional, para que las autoridades de policía puedan ejercer sus funciones sin ambigüedades.
La norma también exige mantener a disposición de las autoridades de policía:
- Una copia completa y vigente del reglamento de propiedad horizontal.
- El censo de animales de compañía residentes en la copropiedad.
Por ello, el Decreto 768 de 2025 sí tiene efectos prácticos en los edificios y conjuntos residenciales. Sin embargo, el censo no debe convertirse en un mecanismo para prohibir, controlar arbitrariamente o condicionar la tenencia de mascotas a una autorización administrativa.
El objetivo del registro es facilitar la convivencia, la prevención, la identificación de responsables y la actuación de las autoridades cuando sea necesaria. Su manejo debe respetar la finalidad del registro, el principio de proporcionalidad y las normas sobre protección de datos personales.
Además, el decreto refuerza principios que deben orientar cualquier actuación de policía y de convivencia: dignidad humana, primacía de la Constitución, debido proceso, proporcionalidad, prevención, solidaridad, bienestar animal y respeto por los seres sintientes.
Recomendaciones para reglamentos y manuales
A la luz de las sentencias T-199 y T-228 de 2026, así como del Decreto 768 de 2025, las copropiedades deberían revisar sus reglamentos y manuales de convivencia para eliminar reglas ambiguas, absolutas o incompatibles con la Constitución.
Una regulación adecuada debería:
- Reconocer que no se puede prohibir de forma general la tenencia, circulación o permanencia de mascotas en zonas comunes.
- Permitir el uso de ascensores por residentes acompañados de sus animales, sin autorizaciones previas discrecionales.
- Establecer obligaciones claras de correa, higiene, recolección de excrementos, control del animal y reparación de daños.
- Incorporar las exigencias legales aplicables a caninos de manejo especial, sin extenderlas indebidamente a todos los animales.
- Regular el censo de animales con una finalidad concreta de convivencia y atención de autoridades.
- Crear protocolos para quejas por ruidos, agresiones, daños, salubridad o incumplimientos, siempre con evidencia y debido proceso.
- Evaluar caso por caso las adecuaciones de seguridad para mascotas, como mallas protectoras, distinguiendo entre elementos livianos y removibles, y modificaciones estructurales o permanentes.
- Establecer sanciones proporcionales y no castigos colectivos ni prohibiciones basadas en prejuicios.
Conclusión
La propiedad horizontal no es un espacio libre de reglas, pero tampoco puede convertirse en un escenario donde la convivencia con animales de compañía dependa de permisos arbitrarios o prohibiciones generales.
La Sentencia T-199 de 2026 protege el tránsito de mascotas por zonas comunes y el uso de ascensores sin autorizaciones previas. La Sentencia T-228 de 2026 protege las medidas razonables de seguridad animal, como las mallas livianas en balcones, cuando estas previenen riesgos y no causan una afectación real y desproporcionada a la copropiedad.
El Decreto 768 de 2025 complementa este escenario al exigir que la propiedad horizontal mantenga actualizado su reglamento y disponga de un censo de animales de compañía para consulta de las autoridades de policía. Su aplicación debe orientarse a la prevención, la convivencia y el bienestar, no a restringir indebidamente derechos.
La mejor regla para una comunidad residencial no es prohibir, sino regular con equilibrio: derechos para quienes conviven con mascotas, deberes claros para sus tenedores y garantías efectivas para todos los residentes.
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