En el mundo de la propiedad horizontal, es frecuente que las asambleas de copropietarios aprueben decisiones relacionadas con la administración, la convivencia, el uso de parqueaderos o el nombramiento de consejeros. Sin embargo, muchas de estas decisiones, aunque importantes, terminan perdiendo fuerza jurídica con el paso del tiempo. ¿Por qué sucede esto? La respuesta está en el carácter normativo y formal del reglamento de propiedad horizontal.
📜 ¿Qué es el reglamento de propiedad horizontal?
El reglamento de propiedad horizontal es un documento público registrado en la Oficina de Instrumentos Públicos que constituye el “estatuto” de la copropiedad. Allí deben consignarse de forma expresa las normas permanentes que regulan la convivencia, el uso de bienes comunes, los órganos de administración, entre otros aspectos. Según la Ley 675 de 2001, cualquier modificación o adición debe ser aprobada por la asamblea general y posteriormente elevada a escritura pública.
⚠️ ¿Decisiones de asamblea = norma permanente?
No siempre. Las decisiones tomadas en asamblea tienen fuerza obligatoria entre asamblea y asamblea. Si no se incorporan al reglamento mediante una reforma formal, se consideran de carácter temporal. Por ejemplo:
- Si se aprueba en asamblea que los parqueaderos se asignen rotativamente entre los residentes, esta medida solo tendrá vigencia hasta que otra asamblea disponga lo contrario, a menos que se modifique el reglamento.
- Si se decide imponer sanciones por infracciones de convivencia, estas no podrán aplicarse indefinidamente si no están respaldadas por el reglamento registrado.
⚖️ Riesgos jurídicos por no elevar decisiones a escritura
Cuando una copropiedad impone sanciones, restricciones o normas con base en decisiones aprobadas hace años —sin haberlas formalizado en el reglamento— corre el riesgo de enfrentar acciones legales por nulidad o por vulneración de derechos de los copropietarios. La Corte Suprema ha reiterado que las decisiones que afecten el ejercicio de los derechos deben estar respaldadas por normas vigentes, claras y debidamente incorporadas al reglamento.
✅ Recomendaciones para administradores y consejos de administración
- Verificar la vigencia normativa de las decisiones: ¿están incorporadas al reglamento o solo figuran en actas?
- Promover reformas reglamentarias cuando se identifiquen decisiones recurrentes que regulan la vida comunitaria.
- Asesorarse jurídicamente para garantizar que las reformas propuestas cumplan con los requisitos legales (quórum, votación, redacción técnica).
- Fomentar la cultura jurídica entre los residentes, explicando con claridad el alcance y límite de las decisiones tomadas en asamblea.
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